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최근 5년간 전 세계 주요도시 중 서울의 주택가격 상승률이 미국 뉴욕에 이어 2위를 차지했다. 특히 2014년 이후 서울과 전국 간 집값 상승률 격차는 69.4%포인트로 주요도시 중 1위를 기록했다. 한국 주택가격 양극화가 심화하고 있다는 지적이 나온다.

한국은행이 18일 발표한 ‘주택시장 양극화 현황’ 보고서에 따르면 최근 주요국 주요도시의 주택가격은 2019년 12월 대비 크게 올랐다. 지난 5월 기준 서울 주택 가격은 2019년 12월 대비 32.5% 올랐다. 같은 기간 뉴욕 주택 가격 상승률은 60%에 달했다. 다음으로는 일본 도쿄(3 프로젝트파이낸싱연봉 위), 호주 시드니(4위), 캐나다 토론토(5위), 중국 베이징(6위), 영국 런던(7위) 순이었다.
반면 주요국 전국 주택가격 상승률 순위는 달랐다. 1위는 미국으로 주요도시 상승률 순위와 같았다. 2위는 호주, 3위 캐나다, 4위 영국, 5위 일본이었다. 한국 전국 주택가격 상승률은 19.1%였다. 2019년 12월 이후로 서울 주택가 우리은행 생애최초 격이 32.5% 오르는 동안 전국 주택가격은 19.1% 오른 것이다.
집값 상승률은 신규 상업용 주택과 기존 주택 매매가격의 평균값을 바탕으로 산출한 지표다. 한은은 “팬데믹 이후 우리나라는 주요국 대비 주택가격 상승폭이 제한적이었으나, 수도 등 주요 도시를 기준으로 보면 상승폭이 매우 컸다”고 진단했다. 또 “그간 서울과 지방간 주택가격 한국주택공사법 차이가 주요국에 비해 더 크게 확대됐음을 시사한다”고 설명했다.
주요 도시 주택가격 지수를 전국 지수로 나눈 ‘양극화 지수’는 한국이 다른 국가보다 컸다. 한은 집계에 따르면 한국 양극화 지수 격차(2013년 12월~2025년 5월)는 69.4%포인트다. 같은 기간 중국 양극화 지수 격차는 49.8%포인트다. 일본 도쿄(28.1%포인트) broker , 캐나다 토론토(24.5%포인트), 호주 시드니(9.8%포인트), 미국 뉴욕(-16.3%포인트), 영국 런던(-19.1% 포인트) 순이었다.
양극화 지수 기준 한국이 주요국 중 1위다. 특히 서울 집값이 2013년 12월~2025년 5월 112.3% 오를 때 전국 평균 집값은 42.9% 오른 것으로 드러났다. 마이너스 격차를 기록한 미국 목적어 ·영국은 주요 도시인 뉴욕·런던의 집값이 오를 때 다른 지역의 집값도 함께 올랐기에 마이너스 격차를 기록한 것이다.
한은은 주택가격 양극화의 원인으로 △수도권과 비수도권 간 경제력 격차 확대 △수도권 인구 집중 등 구조적 문제를 꼽았다. 또 과거 주택경기 부양 정책이 맞물리면서 주택가격 양극화가 심화한 것이라고 설명했다. 비수도권 주택 수요가 줄어든 상황에서 전국적으로 주택 공급이 늘어 비수도권에 주택이 과잉 공급됐다는 의미다.
한은은 2014~2016년 대출규제 완화와 주택공급 확대로 주택이 과잉 공급됐다고 했다. 이어 2021~2022년에도 비수도권 분양 물량이 크게 늘어난 결과 비수도권 주택가격이 지속해서 약세를 보였다는 게 한은의 설명이다.
주택가격 양극화는 여러 경제적 영향을 초래할 수 있다. 첫째, 지역 간 주거비 격차 확대다. 주택가격 상승은 임차가구의 임차료, 자가가구의 자가주거비를 통해서 물가에 영향을 미치기 때문이다. 둘째로는 비수도권 건설경기의 구조적 부진이다. 비수도권에서는 인구 감소와 고령화라는 구조적 문제로 주택 공급과잉이 이어지고 있다.
한은은 “수도권에서는 상대적으로 양호한 소득여건에도 불구하고 누적된 주거비 부담이 높은 체감물가로 이어지고 있다”며 “이는 실제 소비여력을 줄이는 요인으로 작용하고 있기 때문에 소비부진 완화를 위해서도 주거비를 안정시키는 것이 중요하다”고 진단했다.